Lees hieronder het interview dat Juan Manual Acosta half mei had met Amy Finch in Greenstreet.
Amsterdam/Madrid 28 mei 2025 – Het afgelopen jaar is de Nederlandse boutique-beleggingsbeheerder Rockfield Real Estate in de schijnwerpers komen te staan in de Europese woonsector. Het bedrijf breidt zijn platform uit van Nederland naar Spanje en Italië en wil het aantal eenheden in beheer tegen het einde van het jaar verdubbelen tot 10.000.
Het vlaggenschip van het bedrijf, een studentenhuisvestingsfonds in samenwerking met Ardian, heeft veel aandacht getrokken en in slechts zes maanden tijd vijf acquisities gerealiseerd. Gewapend met een initiële kapitaalverplichting van € 500 miljoen van CBRE Investment Management’s Indirect Strategies, hebben de twee afgelopen maand twee deals gesloten ter waarde van € 120 miljoen in Milaan en Amsterdam.
Het komende jaar wil de investeringsmaatschappij strategieën en kapitaalmarktproducten ontwikkelen voor een reeks betaalbare woonproducten.
“We proberen ons te begeven in sectoren die iets minder druk zijn en iets nieuws op de markt te brengen. We willen een pan-Europese voetafdruk hebben, waarbij de kapitaalmarkten weten dat als ze nadenken over wonen, ze bij ons terecht kunnen. Ik denk dat het essentieel is om ondernemend te zijn in de producten die we op de markt brengen, maar tegelijkertijd institutioneel in de manier waarop we werken.”
-Chief Investment Officer Juan Manuel Acosta aan Green Street News.
Gesteund door nieuwe aanwervingen in de afgelopen twee maanden, plant het bedrijf uitbreidingen in betaalbare woningen, betaalbare studentenwoningen en seniorenwoningen. Olaf Rigola is aangesteld als ontwikkelingsmanager in Spanje en Covadonga Sanz llaca als hoofd vermogensbeheer Europa, terwijl Sebastian Zwart de uitbreiding in Nederland zal leiden.
Met behulp van de ontwikkelingscapaciteiten van Rockfield is het bedrijf van plan joint ventures op te richten en een speciaal fonds voor seniorenwoningen te lanceren.
“Het zou me niet verbazen als we het aantal eenheden over twee jaar weer verdubbelen”, zegt Acosta. ”Maar wat we bieden is volgens mij belangrijker dan de omvang.”
Voor de meerderheid van de studenten
Hoewel er in Continentaal Europa enorm veel wordt geïnvesteerd in studentenhuisvesting, is veel van wat er wordt ontwikkeld gericht op het hogere segment. Rockfield ziet kansen voor het bouwen van accommodatie die voor de meerderheid van de studenten betaalbaar is.
“Ik houd er bijna nooit van om cijfers te noemen, maar de mogelijkheden zijn hier vrijwel eindeloos. Het huidige aanbod is gericht op de top 15% van de studenten, dus 85% van de studenten wordt niet bediend.”
-Juan Manuel Acosta, Rockfield
Ondanks uiteenlopende regelgeving is de investeringsmanager van plan zich op een breed spectrum van landen te richten. Duitsland en Frankrijk zijn essentiële markten met goede kansen, evenals Nederland, Italië en Spanje.
Het studentenhuis Minervahaven in Amsterdam
De strategie zal voornamelijk gericht zijn op ontwikkeling, aangezien er een tekort aan vastgoed is. Aangezien het core-plus studentenfonds geen ontwikkelingsrisico’s kan nemen, zal de beleggingsbeheerder op zoek gaan naar nieuwe partners via aparte rekeningen of joint ventures.
De betaalbaarheid zal worden verbeterd door onnodige voorzieningen te schrappen en door een combinatie van minder toplocaties, erfpacht en goedkopere bouwkosten. Het eindproduct zal een mix zijn van gereguleerde eenheden, met gratis huur in studio’s en gedeelde kamers om voldoende marge te creëren.
De nieuwe teamleden Olaf Rigola en Sebastian Zwart zullen hun expertise op het gebied van ontwikkeling en platforms inzetten om de structuren verder te ontwikkelen. Op langere termijn zijn er ook plannen om in verschillende markten personeel aan te nemen.
Seniorenwoningen
Het bedrijf zet ook de eerste stappen om zijn intrede te doen in seniorenwoningen, met een focus op Spanje en Nederland. Rockfield werkt aan ontwikkelingsmogelijkheden, met het oog op het sluiten van een eerste deal in 2025. Het bedrijf zal vervolgens in een vroeg ontwikkelingsstadium joint ventures nastreven, met als doel € 100 miljoen in de sector te investeren.
“We gaan de ontwikkelingsaanpak vanaf het begin starten en kijken wanneer het kapitaal wil instappen“, zegt Acosta. ‘Het zal op zijn minst een toegevoegde waarde opleveren, mogelijk een rendement van midden tien procent. We willen een pan-Europese voetafdruk hebben, waarbij de kapitaalmarkten weten dat als ze nadenken over wonen, ze bij ons terecht kunnen.”
-Juan Manuel Acosta, Rockfield
De seniorenmarkt is een ander segment waar veel van het bestaande aanbod neigt naar het hogere segment, met veel voorbeelden in de prijsklasse van enkele duizenden euro’s per maand. Rockfield wil zich richten op het betaalbare segment, met een pure residentiële strategie, waarbij eventuele zorgcomponenten worden uitbesteed of door een partner als dienst worden aangeboden. Terwijl de Spaanse markt nog in de kinderschoenen staat, is de Nederlandse markt volwassener dan die van Spanje, maar heeft deze veel verouderde producten.
“We willen actief zijn in liquide en groeiende markten, maar we kunnen goede locaties vinden die niet per se in het centrum van de stad hoeven te liggen. Op die manier kunnen we een betaalbaar aanbod op de markt brengen.”
-Juan Manuel Acosta, Rockfield
Breder strategie voor betaalbaar wonen
Er is ook een toenemende vraag naar meer betaalbare woningen, omdat er in de publieke sector onvoldoende eigen vermogen is. In 2025 en 2026 wil Rockfield meer kapitaaloplossingen op de markt brengen, met als doel kansen per object of in een joint venture met een groep geselecteerde partners te benutten.
Kapitaalverschaffers willen een groter deel van de waardeketen in handen krijgen omdat ze op zoek zijn naar hogere rendementen, aldus Acosta. Ze willen graag gebruikmaken van de teams van Rockfield om kansen vroegtijdig te signaleren en mee te werken tijdens de ontwikkelingsfase, en om de waarde te delen tijdens de exploitatie.
“Ze dagen ons uit om creatiever te zijn, in tegenstelling tot de overvolle traditionele beleggingsmarkt, die momenteel een uitdaging vormt. Daarom zijn structurele zaken als studentenhuisvesting, betaalbare woningen en seniorenwoningen erg interessant. We willen actief zijn in markten die liquide zijn en groeien”
-Juan Manuel Acosta, Rockfield
Investeerders zijn enerzijds op zoek naar pan-Europese exposure, maar ook de zuidelijke markten krijgen veel aandacht, zegt Acosta. Spanje is een land waar de kapitaalmarkten erg optimistisch zijn, gezien de economische prestaties van het land. In Nederland is de markt meer gericht op ontwikkelaars, maar er is een enorme vraag naar sociale woningen. In meer onvolwassen markten zoals Italië is de institutionele rol op de huurmarkt vrijwel onbestaande, maar deze groeit snel.
Rockfield heeft sinds de oprichting van het bedrijf ongeveer 10.000 woningen ontwikkeld, waarvan 80% een element van “betaalbaarheid” heeft, variërend van middenklasse tot sociale woningen. Het bedrijf heeft twee gemengde fondsen: het Europese studentenfonds en een Nederlands woningfonds.
Bron: Greenstreet news
